Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Điều hành Công ty CBRE nhận định, giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 đánh dấu một chuyển biến lớn của thị trường bất động sản Việt Nam. Quốc hội đã liên tiếp thông qua các bộ luật chính liên quan, gồm: Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… Các bộ khung pháp lý này đóng vai trò quan trọng trên nhiều khía cạnh, từ chính trị, kinh tế – xã hội, an ninh, an toàn quốc gia đến môi trường.
Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản có nhiều nội dung mới mang tính đột phá nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương; thiết lập nhiều công cụ kiểm soát quản lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Đơn cử như quy định công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai.
Đặc biệt, Luật cũng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản…
Thời gian qua, rất nhiều vụ việc tranh chấp, kiện tụng xảy ra liên quan đến việc một số chủ đầu tư cố tình huy động vốn của khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, song không thực hiện đúng cam kết ban đầu. Hoặc tình trạng, nhân viên môi giới, “cò” nhà đất thổi giá gây nhiễu loạn thị trường… Tuy nhiên, với các quy định mới, chặt chẽ, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ hạn chế tối đa tình trạng này.
Theo LS. Trần Đức Phượng, Đoàn LS. TP. Hồ Chí Minh, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua. Tuy nhiên, quy định đặt cọc không đề cập đến vấn đề phạt cọc, tỷ lệ phạt cọc sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Do đó, để bảo đảm đúng tinh thần của nhà lập pháp, quy định này cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.
Hay theo quy định mới, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho nhà nước.
Đặc biệt, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Chính phủ về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
Trước đó, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, Chính phủ đã đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7/2024…
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở là hai đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, đặc biệt là trong thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của đất nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản, có tác động trực tiếp đến nhu cầu sinh sống của các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan. Chính vì vậy, mới đây nhất, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, các cơ chế, chính sách về nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành sẽ tạo được hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thuận lợi, hiệu quả để vận hành, hoạt động, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế – xã hội, nhất là thị trường bất động sản trong thời gian tới.
